지난 주 수요일 오전 10시 30분쯤이었어요.
40대 후반 자영업자 사장님 한 분이 사무실 오셨습니다.
"법무사님, 저 대구 수성구에 아파트 한 채 있는데요 — 회생 신청 가능한가요?"
그분 — 자리에 앉으시자마자 이 질문 먼저 하셨어요.
많은 분들이 헷갈리시는 부분이라, 오늘은 이걸 정리해드리려고요.
결론부터 말씀드리면 — 부동산 있으셔도 회생 신청 가능합니다.
다만 — 부동산 시세와 담보 대출 잔액에 따라, 변제 금액이 달라져요.
이걸 결정하는 게 — "청산가치" 라는 개념입니다.
청산가치를 정확히 계산해봐야 — 회생과 파산 중 어느 쪽이 유리한지, 변제율이 얼마나 될지 판단됩니다.
오늘은 이 실무 기준을 짧게 정리해드릴게요.
◓ 청산가치란 — 정확히 무엇인가요
청산가치는 — "지금 이 재산을 다 팔면 채권자에게 얼마나 배분될까"를 계산한 금액입니다.
파산 절차라면 — 이 금액만큼 채권자에게 배분되고 나머지는 면책돼요.
회생 절차에서는 — 3년 변제 금액이 청산가치 이상이어야 합니다.
즉, 청산가치가 높을수록 — 3년 변제 총액도 커집니다.
이걸 채무자회생법 제614조에서 "청산가치 보장 원칙" 이라고 부릅니다.
실무 계산식은 간단합니다.
청산가치 = 부동산 시세 - 담보 대출 잔액 - 경매 예상 비용 (약 시세의 3~5%).
예를 들어 — 아파트 시세 4억, 담보 대출 3억 남았고, 경매 비용 1,600만원 (시세의 4%).
청산가치 = 4억 - 3억 - 1,600만원 = 8,400만원.
이 8,400만원이 — 회생 변제 총액의 최저선입니다.
「END」 시세는 — 어떻게 산정하나요
여기서 자주 헷갈리시는 게 시세 산정 기준입니다.
법원은 — 원칙적으로 KB 시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액 중 낮은 값을 채택합니다.
실무에서는 — KB 시세 하한가가 가장 많이 쓰여요.
아파트는 KB 시세 조회 쉽고, 빌라·단독주택은 감정평가가 필요합니다.
그분 케이스는 — 아파트라서 KB 시세로 확인했어요.
중요한 팁 하나 — 신청 시점 기준 시세로 잡히지, 미래 예상 상승분은 반영 안 됩니다.
그래서 — 부동산 시세 상승기에는 신청 시점을 잘 잡는 게 유리해요.
반대로 하락기라면 — 신청 시점을 늦추면 청산가치가 낮아져 유리합니다.
이 부분은 — 실무자와 상의해서 시점 조율하시는 게 좋아요.
1~2개월 차이가 — 청산가치 수천만원 차이로 이어지는 경우도 있습니다.
「END」 담보 대출 잔액 — 실무 확인 순서
담보 대출 잔액은 — 신청 시점의 잔액 기준입니다.
은행 앱에서 확인 가능하지만, 정확한 건 — 대출 잔액 증명서 발급받으시는 게 좋아요.
전자 발급 가능하고, 즉시 나옵니다.
근저당 설정액이 아니라, 실제 남은 원금 기준입니다.
근저당 설정액은 통상 대출 원금의 120~130% 잡히니, 헷갈리시면 안 돼요.
연체가 있으신 경우 — 연체 이자까지 잔액에 포함됩니다.
연체가 심하면 — 담보 실행(경매) 위험이 있어서, 회생 신청 서두르시는 게 유리해요.
회생 개시 결정 나면 — 담보 실행이 중지됩니다.
그래서 담보 대출 연체 있으신 분들 — 신청 타이밍이 정말 중요합니다.
2~3개월 연체된 상태에서 오시는 분들 — 회생 개시 결정 서둘러서 진행 들어가요.
「END」 회생과 파산 — 부동산 있을 때 판단 기준
부동산 있으신 분들 가장 큰 고민 — 회생과 파산 중 어느 쪽인지.
기본 원칙은 두 가지입니다.
첫째, 청산가치가 낮고 소득이 있으시면 — 회생.
둘째, 청산가치가 높거나 소득이 부족하시면 — 파산.
그분 케이스 — 청산가치 8,400만원, 월 세후 소득 380만원, 채무 총액 1억 5천.
가용소득으로 3년 변제 가능성 있어서 — 회생으로 진행했습니다.
여기서 중요한 실무 포인트 하나.
청산가치가 채무 총액보다 큰 경우 — 회생 자체가 실효 없습니다.
예: 채무 8천만원, 청산가치 1억이면 — 회생 변제 총액이 1억이니, 전혀 감면 안 돼요.
이런 케이스는 — 부동산 매각 후 채무 정리하시는 게 오히려 나을 수 있습니다.
저희 사무실에서 상담 오시는 분들 중 5~10%는 — 이 이유로 회생 진행 안 하십니다.
「END」 상담 오시기 전 — 챙겨오시면 좋은 3가지
부동산 있으신 분들 상담 오실 때 — 이 3가지 준비해오시면 첫 상담에서 결론이 나옵니다.
첫째 — 등기부등본 (인터넷 등기소에서 700원, 즉시 발급).
둘째 — KB 시세 캡처 또는 한국부동산원 시세 (아파트인 경우).
셋째 — 담보 대출 잔액 증명서 (은행 앱 또는 창구 발급).
이 세 가지가 있으면 — 청산가치 계산해서 회생 가능 여부, 예상 변제 총액까지 그 자리에서 안내드릴 수 있어요.
부동산 있으신데 회생 고민되시면 — 서둘러 오시는 게 좋습니다.
연체 진행 중이시면 담보 실행 위험 있고, 시세는 계속 움직이거든요.
"부동산 있어서 회생 안 될 거예요" 라고 지레 짐작으로 미루시는 분들이 정말 많으세요.
현실은 — 부동산 있어도 대부분 회생 가능하고, 심지어 그 부동산 지키면서 3년 갚아나가시는 경우가 훨씬 많습니다.
포기 마시고, 한 번 정확히 계산해보시는 게 첫 걸음이에요.
대구 수성구 범어동 법무사 김재현 사무소.
등록번호 제10114호.
1844-0755.
부동산 있으신데 회생 고민되시면 — 등기부·시세·대출 잔액 세 가지 챙겨서 한 번 사무실 들러주세요.
청산가치 그 자리에서 계산해드리고, 회생·파산 판단까지 함께 정리해드리겠습니다.