어제 오후 3시쯤이었어요.
부부 두 분이 함께 사무실 오셨습니다.
40대 초반 직장인 부부셨고요.
앉으시자마자 — 남편분이 먼저 말씀하셨어요.
"법무사님, 저희가 전세 1억 5천에 살고 있는데 — 회생 신청하면 — 그 보증금은 어떻게 되나요?"
이 질문, 사실 정말 자주 받습니다.
정확히는 — 작년 한 해 첫 상담 612건 중 178건이 전세·월세 관련 질문이셨어요.
29% 정도죠.
"전셋집 두고 회생하면 — 보증금 다 잃는 거 아닌가요?" 가 가장 흔한 걱정이에요.
오늘은 — 이 질문에 정직하게 답해드립니다.
「STEP 1」 전세 보증금은 재산으로 잡힙니다
먼저 핵심부터.
전세 보증금 — 회생 절차에서 본인 재산으로 평가됩니다.
이건 — 안타깝지만 사실이에요.
"전세인데 왜 내 재산이에요?" 라고 두 번 물으셨던 분이 어제 그 사장님이셨어요.
답은 — 법적으로 보증금 반환청구권이 본인 재산이기 때문입니다.
다만 — 보증금 액수 그대로 잡히는 건 아니에요.
회생 절차에서는 — "재산가액 - 보호금액" 을 평가합니다.
이 보호금액이 — 의뢰인을 위한 안전장치예요.
즉, 보증금 1억 5천이 그대로 변제율에 반영되는 게 아니라는 뜻이죠.
다음 단계에서 풀어드릴게요.
「STEP 2」 우선변제금액 제도 — 의뢰인 보호 장치
전세 보증금에는 — "우선변제금액" 이라는 보호선이 있어요.
이 금액 이하는 — 회생 절차에서 재산 평가에서 빠집니다.
지역별로 다르고요.
2026년 6월 현재 기준 — 대구는 5,500만원입니다.
즉, 보증금 5,500만원까지는 — 100% 보호돼요.
보증금이 우선변제금액을 넘으면 — 초과분만 재산으로 잡힙니다.
어제 그 부부 케이스로 — 1억 5천 - 5,500만원 = 9,500만원.
이 9,500만원만 — 회생 재산 평가에 들어가요.
다만 — 여기서 또 한 단계 보호장치가 있습니다.
바로 — "변제 기간 분산" 이에요.
◕ 변제 기간 분산
이 9,500만원을 — 36개월에 걸쳐 분산 변제하는 것으로 인정됩니다.
즉 — 보증금을 즉시 회수 당하는 게 아니에요.
계속 전셋집에 사시면서 — 36개월 변제 계획에 분산 반영됩니다.
이게 핵심이에요.
의뢰인이 — 살던 집을 즉시 비우셔야 하는 상황은 거의 없습니다.
「STEP 3」 실제 변제율은 어떻게 계산되나요
구체적으로 계산해드릴게요.
어제 그 부부 케이스 기준입니다.
부부 합산 채무 1억 2천, 부부 월 소득 합 580만원, 전세 보증금 1억 5천.
이렇게 가정하고 — 단계별로 풀어드릴게요.
숫자는 이해 돕는 단순화입니다 (실제는 더 복잡한 산정식 적용돼요).
◕ 1단계 — 가용소득 산정
부부 합 580만원 - 부부 최저생계비 (4인 가구 기준 약 280만원) = 가용소득 약 300만원.
가용소득 × 36개월 = 변제 가능 총액 약 1억 800만원.
◕ 2단계 — 재산 평가
전세 보증금 1억 5천 - 우선변제금액 5,500만원 = 재산가액 9,500만원.
이 9,500만원이 — 변제 총액에 포함됩니다.
◕ 3단계 — 변제 총액 결정
"가용소득 기준 변제 총액" vs "재산가액" 중 — 큰 쪽을 변제 총액으로 결정합니다.
이 케이스에서는 1억 800만원 vs 9,500만원 → 1억 800만원이 변제 총액.
즉 — 채무 1억 2천 중 1억 800만원 변제 = 변제율 90%.
일반 직장인 평균(50~70%)보다 높지만 — 그래도 채무의 10%인 1,200만원이 면책됩니다.
◕ 그래서 — 전세 두고도 회생 가능합니다
결론은 — 가능합니다.
다만 — 변제율은 일반 사례보다 높게 잡혀요.
이게 전세 보증금의 영향입니다.
어제 그 부부도 — "그럼 변제율이 좀 높은 거네요" 라고 정리하셨어요.
저는 — "그래도 채무의 10~30%는 면책되고, 무엇보다 — 추심 압박에서 해방되는 게 가장 큰 효과예요" 라고 답해드렸습니다.
그 부부 — 한참 마주 보시다가, 부인분이 작게 말씀하셨어요.
"여보, 그냥 진행하자. 이대로 빚 그대로 두면 — 우리 아이 대학갈 때까지 평생 갚아야 해."
남편분 — 한참 고개 끄덕이셨고요.
"법무사님, 다음 주 화요일에 다시 올게요. 그때 서류 가져올게요."
이렇게 결정하셨습니다.
◕ 자주 듣는 잘못된 정보 3가지
전세 관련 — 사무실에서 자주 정정해드리는 오해 3가지 정리해드릴게요.
인터넷에 떠도는 정보 중 — 정확하지 않은 게 의외로 많습니다.
하나씩 — 사실로 풀어드립니다.
◕ 오해 1. "전세 보증금 다 잃어요"
사실 — 우선변제금액 한도까지는 100% 보호, 초과분은 36개월 분산. 즉시 회수 당하는 일 없습니다.
◕ 오해 2. "전세 두고 회생 신청하면 — 집주인이 알게 돼요"
사실 — 집주인에게 통보되지 않습니다. 회생 절차는 채권자에게만 통지돼요. 임대인은 채권자 아니므로 — 모릅니다.
◕ 오해 3. "월세는 회생에 영향 없어요"
사실 — 월세 보증금도 동일하게 평가됩니다. 다만 — 금액이 작아서 (보통 500~3,000만원) 우선변제금액 안에 들어가는 경우가 많아요. 영향이 작은 거지 — 평가 자체는 들어갑니다.
법무사 김재현 사무소 (등록번호 제10114호).
대구 수성구 범어동.
전화 1844-0755.
전세·월세 거주 중이신 분 회생 진단 — 전화로도 30분이면 가능합니다.
보증금 액수, 채무 총액 알려주시면 — 그 자리에서 변제율 추정해드려요.